2013年3月7日 星期四

運用晨光夕陽的紅光來提升肝功能、治療帕森金氏症,並修補受損的視力


以下文章參考自【KingNet國家網路醫院】

曬太陽有助提升肝功能......經常超過晚上11點睡覺的朋友一定要看喔!

曬太陽有助提升肝功能看過的朋友再看一次喔~建議身邊的人曬曬早晨與黃昏的陽光!

據悉,一名21歲大四男學生因為熬夜打電玩,罹患猛爆性肝炎,居然在特殊陽光波長的治療下,配合均衡飲食,肝指數從一個月前3200單位降至60單位,恢復正常,令人覺得不可思議。

專家建議,肝病患者、或是肝不好的人最好每天早晚出門曬曬太陽,眼睛直視晨光及夕陽的紅光,時間約15~30分鐘,整個人沈浸在舒服、不刺眼的紅光中,就能提高肝臟功能,並有助維護正常視力。

2008年5月18日上午,中醫藥研究新知學術研討會在台北市國立中國醫藥研究所舉行,美國西雅圖自然療法醫科大學臨床指導教授潘念宗以「肝炎研究新知」為題,發表獨創的ss2006理論及臨床研究報告。

潘念宗指出,ss2006理論的兩個s就是指 sunrise(晨光)、 sunset(夕陽),研究發現,這兩個時段的陽光波長在3千~9千lux之間,每天早晚各暴露15~30分鐘,就能讓體內粒腺體產生能量,有助於提升肝功能。

潘念宗表示,血液篩檢結果發現,年輕人的肝炎並非病毒或酒精引起,而是免疫系統出問題,在與家長討論之後,決定採用晨光夕陽療法,並配合均衡飲食。

潘念宗說,從中醫觀點來看,肝主目,如果對於肝臟功能有所助益,對於視力保健也會有一定的效果。美國太空總署早在2000年就開始運用晨光夕陽的紅光來治療帕森金氏症,並修補受損的視力,效果非常不錯

潘念宗強調,凌晨一時至三時是肝經運行的時間,而一時至四時也是褪黑激素分泌最旺盛的時候,這個時候一定得好好睡覺,避免熬夜,以免傷及肝腎,甚至引發自體免疫性的猛爆性肝炎。



2013年2月27日 星期三

捷運宅該怎麼買

所謂「捷運宅」定義,財經專家盧燕俐說,嚴格定義的話,是從你家走到捷運站7分鐘之內,才算是真正的捷運宅。很多建商或房仲業者都聲稱所賣的是捷運宅,但卻需要15分鐘的步行時間,那就不叫捷運宅了。


台北、新北、高雄、台中等都會區的捷運工程都還在進行中,大台北地區未來在三環三線加入營運陣容後,就有240-260個捷運站,出口就多達1600多個。大聲行銷執行總監田大權在電視節目「幸福照過來」中說,「買房在捷運站出口,大概都不會錯」。

新北市三環三線正在積極地進行中,其中淡水因為藍海線、綠山線題材,所以淡海新市鎮的題材最近在發燒。而三環線的部分,田大權在節目中拍胸脯保證說,沿著第一環線買,也就是從木柵動物園站行經中永和、板橋再到新莊路線,「輸了算我的!」


另外,還有一條線是今年大家可以期待的,就是機場捷運線。「過去以為桃園市十幾萬或個位數,對不起,現在3、40萬了,所以,連桃園都已經3、40萬,那也在同一條線上的林口有甚麼理由2、30萬呢。」林口之前有漲到30幾,現在又有點回來,到20幾,所以,林口可不可以進去?田大權,再次拍胸脯說「輸了算我的!」

就通車時間點上來分析,田大權說,今年可以期待,機場捷運線(三重-中壢段)今年就會通車,明年2014年,三重到台北全線通車,房價上一定會反應,因此今年可以去期待。

另外,今年要通車的信義線、松山線雖然都很貴,但是還是會漲,現在店面漲翻了,松山線理論上是說今年底就要通車,但搞不好會到明年初,但都是值得期待的潛力股。

台中明(2014)年台鐵也要有「台鐵高架化、捷運化」,還有路線呈X型的捷運綠線也在進行中,而且經過台中最精華地段,還有七期重劃區等。


高雄在2016年預計環狀輕軌第二階段也要通車。2017年,台鐵地下化對高雄的商業發展區域影響很大。過去高雄分為北高雄、南高雄的原因就是因為台鐵,一旦鐵路地下化之後,以後高雄就沒有南北之分,整個商圈可望結合起來。

投資新捷運站周邊,舊不如新

田大權以歷年來的數字為據,拍胸脯保證沿著捷運宅買房不會錯。以中和景平站來說,舊公寓從2007年的19.6萬/坪,到2012年漲到29萬/坪,當然舊公寓的漲幅不及大樓及新成屋。新成屋已經從2007年的25.6/坪,漲到2012年的44萬/坪。而舊公寓因屋齡的關係,漲的幅度有限,他建議在投資新捷運站周邊房屋時,還是買新成屋為佳,「因為你拗的久」。

超級潛力站:橋和站、中原站、幸福站、體育大學站


超過2百多個捷運站,究竟該怎麼選?田大權建議環狀線位於中和的「橋和」站。「我對這一站非常看好」,在熱鬧華中橋站旁邊,也是中和相對熱鬧的地方,而且目前房價還沒有漲的太離譜,與中和最熱鬧的景平站,新成屋價差將近10萬元/坪,因此認為「橋和站」的潛力大。

另外,新莊的「中原站」、「幸福站」也是推薦區域。新莊地區,有3條捷運線交會,而幸福站又位在三線的正中心,前後站的新莊副都心、以及新莊往輔大方向的房價都已經漲起來了。田大權:「閉著眼睛」都可以買。

板橋的「板新站」,田大權也信心滿滿的表示「輸了算我的!」即使板橋地區已經漲到6字頭,板新特區甚至開價到8字頭,但因百貨公司、生活機能等全部都到位,所以,他認為還是很有機會。

機場捷運站的三重-中壢段明年就要通車,他也推薦其中的數站,像是「泰山站」、「體育大學站」、「大園站」、「高鐵桃園站」、「中壢站」。


捷運宅選「站」不選「線」

最後,他也提醒消費者,捷運宅固然潛力無窮,但還是有些需要注意的地方。最好是買位於「站」的房子,而不要買在「線」上,住在兩站的中間,走兩邊都嫌遠,若是遇到高架捷運,家裡的一舉一動都要攤在車上來往的乘客眼前了。


年輕人若是覺得捷運宅都太貴,買不下去,即使是「末端站」也是不錯的選擇;還有些跨縣市的站「差一站,價錢差一半」,像是古亭站(台北市中正區)、頂溪站(新北市永和區),勤做功課就能找到機會。



新北市三環三線路線圖


























2013年2月17日 星期日

飲食可以預防白內障?

面對白內障的問題不是只有老年人的專利,延緩眼睛的老化應從小做起,眼力是可以儲存的,尤其要注意飲食的均 ⋯⋯ 其中有7大營養素, 可以幫助我們預防眼睛提早老化:

花青素、葉黃素、玉米黃素、β-胡蘿蔔素、DHA、鋅、維生素E和維生素C。廣泛的在飲食中攝取,不論護眼還是養生都很不錯。



均衡飲食防眼花?

很多老年人很關心白內障的問題,

但是,更多的老年人是發現自己看不清楚以後才開始緊張,

問我要吃什麼食物?

要吃什麼保健食品?

但是卻很少有年輕人,

會提早關心自己年紀大以後白內障的問題。

其實,白內障是一種宿命,

人老了一定會得,

有的人四十幾歲就開始有白內障,

有的人則到七八十歲才開始有白內障的症狀。

白內障就像骨質疏鬆症一樣,

端看年輕時的骨本儲存;

而白內障也是看自己年輕到老的飲食狀況,

以及對紫外線的防護情形。



注意飲食,延緩白內障!

因此,大家應該從年輕的時就要做白內障的防護,

記得出門時如果有太陽,要戴太陽眼鏡;

此外,平時的飲食也非常重要,

以下我們會提供一些飲食重點,

以及保健食品的補充,

不但可以延緩白內障的發生,

對於其他因年齡老化,

引起的眼疾如黃斑部病變都有幫助。

尤其是現代人,電腦打得很凶,

又常常在冷氣房中,

有些人更是長時間戴隱形眼鏡,

正確的飲食,不但可以克服眼睛疲勞,

也可以延緩因年齡老化帶來的眼疾。



7大營養預防眼睛提早老化

1.花青素

花青素可促進眼睛視紫質的生長,

穩定眼部的微血管,增加眼部微血管的循環;

而花青素也是強抗氧化劑,

可以減少自由基的傷害,

有助於預防白內障和黃斑部的退化。



2.葉黃素及玉米黃素

在類黃蘿蔔素中只有「玉米黃質」與「葉黃素」

存在於我們眼睛的視網膜,而且兩者存在的量相當,

它們能幫助擋掉傷害眼睛的藍光,

使視網膜黃斑部免於受到傷害,

保持視覺的靈敏與清晰度。

此外,也有研究發現,

若增加「玉米黃質」與「葉黃素」的攝取,

能減少白內障的發生。



3.b-胡蘿蔔素

b-葫蘿蔔素是兩分子的維生素A結合而成的,

所以b-葫蘿蔔素經身體分解可以形成維生素A,

因此,含b-葫蘿蔔素的蔬果是維生素A良好的來源。

維生素A是預防夜盲症、乾眼症的重要維生素。



4.DHA

眼球中的視網膜及視神經含有豐富的DHA,

然而,我們人體確無法自行合成這種脂肪酸。

適當的補充DHA會讓視覺更敏銳,

讓視力更清晰。

此外,DHA也是腦部神經元重要的脂質成分,

除了護眼效果,還可以讓小朋友更加聰明。



5.鋅

有研究發現,鋅的缺乏與黃斑部病變有密切的關係,

尤其,對已罹患黃斑部病變的老人,

給予鋅加維生素E及維生素C的補充,

能降低進一步惡化的風險。



6.維生素E

維生素E是非常優秀的抗氧化劑,

能夠減少眼球中產生的自由基,延緩老化的進行。



7.維生素C

維生素C主要功能是在抗氧化,

防止視網膜受到紫外線傷害、防止水晶體老化,

增加眼睛裡面的細小血管韌性、修護細胞,

幫助增進眼球健康。



原則上,只要飲食中能包含以上7大營養素,

絕對不會提早當「花花公子」以及「澀女郎」。

以下列出一些富含上述7大營養素的食物,

大家可以多多運用在自己的飲食中。



預防眼睛老化的營養素與食物

花青素︰

藍莓、黑莓、櫻桃、紫色高麗菜、茄子、紅石榴



葉黃素︰

菠菜、花椰菜、荷蘭芹、羅曼葉、洋蔥、蘆筍



玉米黃素︰

玉米、南瓜、柳橙、菠菜、芥藍



b-胡蘿蔔素︰

胡蘿蔔、菠菜、羅曼葉、荷蘭芹、葉萵苣、南瓜、

蕃薯、花椰菜、芒果



DHA︰

深海魚肉如鮭魚、鮪魚;

素食者可吃亞麻仁籽、紫蘇籽或藻類。



鋅︰

蚵、蠔、瘦肉、全穀類



維生素E︰

葵花油、芥花油、紅花籽油、杏仁、葵瓜子



維生素C︰

芭樂、奇異果、柳橙、葡萄柚、青椒、草莓



健康小叮嚀

1.要延緩眼睛老化,除了飲食要均衡,

也應避免抽煙、血糖過高,減少高糖飲食的攝取。

烈日之下一定要記得戴太陽眼鏡,

並定期做視力檢查。



2.目前市面上有很多葉黃素的保健食品,

請看清楚劑量標示,

消費者應注意是萃取物

(如金盞花萃取物或萬壽菊萃取物)

的劑量還是葉黃素本身的劑量,

因為通常金盞花萃取物,

或萬壽菊萃取物含5%~20%的葉黃素,

如果產品標示是萬壽菊萃取物10毫克,

裡面可能只有含葉黃素0.5毫克。

若平時要保養眼睛,建議每日葉黃素約6毫克,

若是已有白內障或是黃斑部病變的患者,

每日建議補充葉黃素約30毫克。





本文摘錄自:

你吃對營養了嗎?營養學博士告訴你不可不知的營養迷思


潘迎紫如今已经67岁高龄


2013年2月5日 星期二

不要溫室小孩

民視總經理陳剛信鼓勵兒女們抱著獨立、負責的人生觀,勇敢闖天下!


電視圈人聊到民視總經理陳剛信的3個孩子,共同的評語是「非常獨立」。做為一個父親,陳剛信的教養哲學,是把兒女推到人生第一線,讓他們不斷地跌倒、不斷被拒絕,學習當沒有父母陪伴在身邊時該如何應變。

民視總經理陳剛信教育孩子嚴格,不讓孩子成為溫室裡的花朵

因為陳剛信堅信溫室裡的花朵,一踏進社會就會夭折,從小就教育孩子認清社會現實面。大女兒陳瑩幾個月大還在學走路時,陳剛信帶她到戶外「散步」,地上有樹枝,他就眼睜睜看著女兒摔跤,然後才教她:「走路時看到障礙物要跨過去。」

這只是逼小孩長大的第一步。陳瑩念幼稚園時,被男同學欺負,陳剛信沒教她要告訴老師,或說「同學不乖,你不要理他」,而是抓起她的手說:「把拔跟你說,你是斷掌,如果打架,你不會打輸。」隔天陳瑩反擊男同學,對方哇哇大哭,陳剛信說:「女生要懂得保護自己,爸媽又不會永遠在身邊。」


陳瑩小學一年級時,陳剛信第一天帶她上學,教她過馬路,第二天就「放牛吃草」,站在陽台上看女兒在馬路旁躊躇不前;下雨天,保母急著帶傘到學校給陳瑩,陳剛信立刻阻止,他說:「夠聰明的話,會跟同學一起搭傘回家,退而求其次,冒雨跑回家,她要是坐在教室哭著等爸媽,我就要罵她沒用。」最後陳瑩真的是在大雨中狂奔回家。


兒子陳時雋高中時說要去打工,陳剛信出5000元,要他擺地攤。但該賣什麼?完全不給建議,陳剛信太太當時很反對,直說:「要是被警察開單,扯出他爸是陳剛信,上了報紙,那多難看?」陳剛信回老婆:「我兒子要是這麼笨,看到警察不會跑?年輕力壯還跑不過?那我不用管他了,被抓了也不保他。」


3個小孩在他魔鬼訓練下,老大陳瑩現任東森新聞台主播;二女兒陳琳已經嫁人,夫婿是大陸紫江集團第二代;兒子陳時雋畢業於紐約聖約翰大學新聞系,趁著念研究所前到民視英語新聞部實習,前陣子道奇隊來台比賽,由陳時雋訪問教練托瑞,表現可圈可點。


不過陳剛信的教養計畫仍未鬆懈,他說,要在新聞界打滾,陳時雋空有實力也不夠,逼著他跟著民視眾長官應酬學習社交。反倒是陳瑩,讓陳剛信流露鐵漢柔情,「唉,把她教得太獨立、太強悍,嫁不出去怎麼辦?」

新聞菜鳥看爸爸:首富也比不上


每天從民視英語新聞部下班後,陳時雋回到家,繼續埋首,趕工交出父親陳剛信交代的讀書心得報告。最近陳剛信要他讀的是「洛克斐勒:留給兒子的38封信」,大企業家洛克斐勒對兒子諄諄教誨,字字句句都是陳剛信對陳時雋殷切的期望,然而在陳時雋心中,全球首富也不及他的父親,他說:「他教給我的,只有他能教給我;任何的書本、人物都沒有辦法取代他。」


陳剛信秉持「讓孩子不斷跌倒、嘗試挫折」的教育信念,陳時雋的感受是,「他讓我碰撞,但反而因此減少更多碰撞。」尤其在赴美留學以及到民視實習兩階段,最讓他感謝父親一路機會教育,訓練出他的獨立、思考與觀察能力。

從很小,陳時雋就明白哭鬧、撒嬌,絕對換不來父親的支持,「他早就把話挑明,跟我說,你是男孩子,我不會對你太好。」想要什麼?要自己爭取,而且要聰明地、有想法地爭取。

青春期時,陳時雋也叛逆,但他後來發現,經驗證明,很多事,「爸說的是對的。」更重要的是,陳剛信雖嚴,卻不是只會在口頭上逞父親之威,「他要求我的,他自己都做得到。」陳時雋以「真的有過人之處」形容陳剛信,對父親的佩服溢於言表。



民視進駐新北市林口產業專區「新北影視城」

民視林口數位媒體總部,將做為數位電視節目生產及創新研發基地


2013年2月2日 星期六

會致命的水果 -- 楊桃

楊桃為醡醬草科植物(Averrhoa carambola L.)的果實,又稱洋桃、五斂子,性味為甘、酸、寒


如你有腎臟疾病...這種水果可以結束你的生命!這不是玩笑。而是給所有讀者一個嚴峻的提醒。

我們常被告知,每天吃幾份水果,可得到水果的好處,對吧?但很明顯,這是一個很大的“禁忌水果”應被排除在你的果味盛宴之外!腎臟病患者只要,吃了一個楊桃或100毫升的楊桃果汁後,在很短的時間內,楊桃就會轉換毒素給腎藏病患者。 那麼,這是否意味著,沒有腎臟問題的人吃楊桃,應該沒問題? 我的看法:不!(不吃楊桃),預防不是更好嗎,對不對?

馬來西亞大學醫學中心顧問,神經學家說楊桃含有一種神經毒素,它會影響大腦和神經,這在其他的水果中是不存在的。 健康人的腎臟可將神經毒素過濾出來。但對於那些有腎臟疾病,無法排岀這種強有力的神經毒素,並會加重腎臟疾病者的健康狀況。

吃多楊桃,中毒的症狀包括:打嗝麻木,無力〜〜感到困惑〜攪拌癲癇。 如果您有腎臟疾病,死亡的風險很高! 但是,健康人應提防這種水果的潛在毒素。 它也可以削弱你的活力,如果你不幸運。所以最好不要吃楊桃。避免它們。

 請把這個消息給其他人。 因此警告:如果你有腎臟損害,不要吃楊桃或喝楊桃汁。






2013年1月23日 星期三

高房價時代, 買屋如何議價: 達人傳授密技


為了求取相對合理與相對公平的交易價格,內行人買屋怎麼殺價?

首先可以參考內政部地政司全球資訊網實價登錄,事先了解該地段最近的成交行情,以下文章則參考了《住展雜誌》研發長倪子仁、房產投資達人張淳淳、專業投資客張嘉敏,3位房地產經驗超過20年的資深老手,告訴你房價怎麼殺得漂亮,還能讓買賣雙方歡歡喜喜。




******1、掌握預售及中古價差必殺招******

首先,要針對鎖定區域,了解當地成交行情和交易狀況,最簡單的檢驗方法就是比較預售價和中古均價,價差愈多代表議價空間愈大。「預售價格通常是區域最高價,如果和中古屋價差非常大,價格就比較好談。」倪子仁說,尤其是B級地段想賣A級價格的預售屋,議價空間可能拉大到3成。


例如,過去公開的台北市士林區建案,一坪開價85萬~90萬元,但是該區5年內新成屋只不過45萬~50多萬元,預售屋極有可能以55萬~60萬元左右成交。畢竟站在自住角度來看,銷售對象至少有一半以上會是區域客,為求成交,價格一定得獲得區域客認同。此外,中古市場部分交易行情價,則可以參考房仲網站及內政部地政司全球資訊網,了解物件成交行情。

免費成交行情哪裡找?


◎內政部地政司全球資訊網 實價登錄專區
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action

內政部「不動產實價交易查詢網」(http://lvr.land.moi.gov.tw/)自今年[2013年] 2月8日上午8時起,開放1月25日前應完成申報登錄之案件資訊供查詢。1月份之資訊共計有3萬3千餘件,包括買賣案件3萬1千8百餘件,租賃1千6百餘件,預售屋245件,民眾可至實價查詢服務網查詢1月所完成申報登錄之不動產買賣、租賃及預售屋案件,累計自2012年10月16日起各月可供查詢之成交案件資料已有14萬1千餘件。


◎信義房屋 www.sinyi.com.tw 首頁上方點選「買房子」點選「查成交行情」設定搜尋地址、房屋類型、日期區間後按「搜尋」出現資料包含地址、成交價、坪數、屋齡及所在位置地圖等資訊


◎永慶房仲網 evertrust.yungching.com.tw/index.asp 頁面下方點選「周遭成交行情表」輸入房屋地址後按「查詢」顯示周遭500公尺成交案的門牌、總價、坪數、屋齡等資訊也可參考區域成交行情分布圖、歷年行情走勢圖、待售行情分布圖

◎東森房仲網 http://www.etwarm.com.tw/ 頁面   ◎吉家網(台灣不動產交易中心)www.gigahouse.com.tw 頁面上方點選「成交行情∕免費查詢」輸入縣市、區域、路段、產品類別、查詢期間後按「確認查詢」顯示該區域位置、坪數、成交價、單價、物件類別等資訊


****** 2、推算房屋成本價必殺招 ******


俗話說,殺頭生意有人做,賠錢生意沒人做。殺價前要先學會推算房屋價格,以免亂殺一通,壞了雙方買賣意願。


以預售屋而言,可以用土地買進價格、建造費、15%管銷費和20%建商利潤空間推估合理房價。例如,宏盛建設曾經以1坪約35萬元的價格,賣給亞昕開發和中悅機構的兩筆林口重劃區中心商業地,容積率為500%(編按:即每1坪土地上面最多容許蓋5坪建坪的面積),加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、地下室停車場等設施或其他爭取到的容積獎勵等,土地1坪估計可以蓋到7坪建坪。

專門在林口投資房地產的張嘉敏說,換算成每建坪單價為5萬元,若以當時的建造成本1坪7萬元來看,光是成本就要16.6萬元,所以到時候預售價格一定會開到20萬元。


了解成本 才好殺價!

--預售屋成本價試算

以林口重劃區商業用地為例,假設試算條件如下:

商業區容積率:500%

可計入售價之其他獎勵空間:200%

土地購進價格:35萬元∕坪

建造價格:7萬元∕坪

管銷及廣告費:15%

銷售利潤:20%


1. 500%+200%=700%

1坪土地可以銷售7坪建坪

2. 35萬元÷7=5萬元

每建坪分擔之土地成本5萬元

3. 5+7=12萬元

每建坪土地加上建造成本12萬元


4. 12×(1+15%)×(1+20%)≒16.6萬元 預售屋每坪成本價16.6萬元


掌握行情 推估底價 -- 台北市精華區房價折舊率


中古屋的房價較難估,一般來說,台北市精華區1坪100萬元的房子,若不考慮土地價值的再利用性,20年後約折舊25%,約為75萬元;但實際上,中古屋價還要考量區位、環境、通貨膨脹、經濟環境等各種因素,基本上無法完全以屋齡做為考量,最好還是以周遭成交行情為主。



****** 3、比較建案 抓出心中底價必殺招 ******


再來就是以同區域比較法,確認你的價格底限。「沒看過3、50間房子,最好不要下手買!」手上進出過上百間房子的張淳淳說,要殺價,絕對不能懶惰,勤跑建案、勤問周邊鄰居都很重要。


如果是買預售屋,最好把區域內的新建案接待中心都跑一遍,知道每個建案的開價、地理位置、用料建材等,再拿A建案去問B建案的銷售人員,相信對方絕對「非常樂意」告訴你A建案的缺點。一般來說,拿同區域的3個案子來比較,就知道底價要抓多少。

至於中古屋部分,除了上網查詢附近交易行情之外,鄰居絕對是不能放過的「眼線」,如果不能問到住樓下、住隔壁的鄰居,多和大樓管理員或是附近的店家聊一聊,也有意想不到的收穫。


****** 4、銷售期頭尾 是砍價好時機必殺招 ******

對行情和心中底價都了然於胸後,接下來就進入議價的實戰階段了。

首先,議價最好避開周末假日,因為預售招待中心常在假日舉辦活動吸引人潮,甚至會以假來客塑造多方競爭的假象來刺激買氣,很容易讓買家目眩神迷,無法好好談判。


「如果可以,最好挑星期二到星期五去接待中心。」倪子仁說,星期一通常是建商或代銷的開會日,所以星期二到星期五的上班時間,是最有機會和銷售人員坐下來好好談的時候。


彭培業則提供另一個殺價好時機,就是「掌握頭尾」,一般建案銷售期是半年,前10天是一般銷售人員口中的「開市」,折讓空間較大;最後10天則是銷售團隊為了在結算之前衝業績,有些業務人員還差一點,就能把整檔業績獎金再提升2%到3%,這時候議價空間加大,甚至有可能再折讓5%佣金給你。


*******5、分兩階段專業嫌貨必殺招 ********

「會嫌貨的才是買家,」張淳淳說,「但更重要的是,嫌要嫌得專業!」賣家都知道,嫌貨才是買貨人,但是不能無的放矢、惡意中傷。

以「嫌貨法」議價,最好找家人扮黑白臉,比如說,你表現出很想買的誠意,再找媽媽來幫你嫌東嫌西,比較不會破壞你和銷售人員之間的後續關係。記住!殺價不可能一次到位,「盧」個好幾次的大有人在。


此外,最好的嫌貨方式是從大環境開始嫌起,包括附近有電塔、沒捷運、公共交通不便、附近市場嘈雜等等,都是可以議價的因素;再來才是嫌小環境,例如客廳太小、有一間臥室是暗房等,配合你之前到其他建案或鄰居處「打探」到的消息,讓賣方知道,這房子的優缺點在你面前無所遁形,自然不敢死守價格。


*******6、先砍單價 再殺總價必殺招 ******


接下來,就是雙方亮出底牌的時候了!通常房產老手絕對不會先公開自己的底價,而是讓對方一步步把價格壓低,等到接近心目中的理想價格時,再進行出價。

比較常用的方法是先砍每坪單價,再殺一次總價;殺總價則要交叉運用「殺整數」、「湊整數」、「殺尾數」的方式。

「殺整數」是指一次先砍掉買方總價的50萬元或100萬元(編按:依物件總價高低而定,通常總價愈高者,下殺空間愈大),例如從總價1,024萬元砍到924萬元。「湊整數」則是直接從1,024萬元殺到900萬元。而「殺尾數」是指對方降到968萬元底限,你再殺到950萬元湊到整數,張嘉敏就用這些方式交叉運用,幫朋友將林口精英賞的一間房子,從1,400萬元殺到820萬元。

不過,張嘉敏也坦承,因為林口建案太多,土地價格又便宜,她也特別挑選銷售期即將結束的時候,才有這樣的特例,其他地區恐怕能殺個2至3成,就算非常厲害了。



*******7、態度要軟 價格要硬必殺招 *******

議價的過程中,最致命的就是「心軟」!當銷售人員讓了步,有的購屋者就會想算了,1坪差個幾千元而已。但事實上,若1坪差5,000元,40坪就差了20萬元,幾乎等於一個小家庭需要的基本家電,實在不應該輕易棄守。



「要注意的是,價格堅定並不代表惡言相向。」張淳淳說,尤其是中古屋交易,看屋時會和屋主打照面,也有可能由房仲人員邀約,3方當面談價格,這時候更要好言軟語,雙方才談得下去。

「可能的話,最好先了解屋主的背景和出售原因。」張淳淳說,如果屋主有資金困難,那麼多拿點現金,或是證明自己的貸款資格,比較容易議到好價錢;如果屋主是有錢人,可能比較在乎「奇蒙子」,買方的態度更要謙和,表明自己真正很喜歡這個房子,只是礙於預算。總之態度要軟,但價格一定要硬!

********8、找對人議價必殺招 ********

如果上述方式全都試過了,還是沒有辦法拿到令你滿意的價格,這時候就要思考,是不是找錯人議價?

以大台北預售屋來說,跑單小姐可以折讓的空間是5%~8%,專案(代銷公司主管)10%,主委(建設公司主管)則是15%,至於建商總經理或董事長就有15%~20%的「價格彈性」了。倪子仁曾經幫某電視台當家主播,引薦給建設公司總經理見面,會談仁愛路上的豪宅案,馬上從8,900萬元降到7,000萬元。


不認識相關人士怎麼辦?「為了少個上百萬元,當然是臉皮厚一點,自己找上門!」張嘉敏說,她在2002年買下林口「唐莊」的店面,當時開價1,100多萬元,最後她以800萬元成交,就是從跑單小姐一路「盧」上去,見到亞昕建設董事長姚連地,才談到超值價格。


除了價格之外,買菜都可以送蔥了,預售屋附送的配備當然也不能少,而且要確認品牌,要不然TOTO衛浴設備變和成,價差也有十幾萬;中古屋也一樣,冷氣拆卸超麻煩,不如補貼一點錢請屋主留下來,又可以省下好幾萬元。總之,殺價密技各有巧妙,有待聰明的購屋者好好實行了!

倪子仁 PROFILE

◎出生:1962年

◎現職:《住展雜誌》研發長

◎必殺事蹟:_幫某電視台主播,將仁愛路豪宅從8,900萬元殺到7,000萬元

張淳淳

PROFILE

◎現職:張淳淳國際股份有限公司執行長

◎必殺事蹟:信義計畫區精華地段物件,從1,500萬元殺到1,250萬元

張嘉敏

PROFILE

◎現職:亦嘉珠寶負責人、投資林口店面

◎ 必殺事蹟:林口精英賞建案,從1,400萬元殺到820萬元


台北101大樓



日本富士電視台台場總部



民視將於林口興建數位媒體總部及研發創新中心



TVBS媒體總部進駐林口




2013年1月17日 星期四

變鑽石或是變壁紙

雖然現在全市場都認同生技新藥股是台股最具投機力道的族群,而市場上卻都聚焦在如何評價新藥族群。


以經營模式來分析,智擎是只做發展不做研究,也就是授權進來後改良劑型與加值後再授權出去,因此研發費用也相對少,但後續商機當然也沒有全部吃下;至於大股東背景實力雄厚的如潤泰集團尹衍樑加持的中裕與浩鼎的經營模式就不太一樣,不急於授權,而傾向自做臨床實驗。

此外,台灣微脂體的經營模式是先做一些學名藥,以創造現金流量再來支持新藥的臨床實驗,相較起來,台灣微脂體的學名藥授權金額都不會像新藥那麼大,但實現的可能性卻是相對較高。

智擎與基亞雖然採行全壘打策略,但相對不確定性也比較高;其中,台灣微脂體比較像是有機會揮出較多的安打,其核心能力為微脂體包覆技術,簡單來說,藥物包覆在微脂體內將有助於改變藥物在人體內的釋放速度與濃度,延長藥物在人體內的時間,並控制其毒性,可使得藥物的療效更佳。

 

這三種模式各有優缺點,關鍵在於新藥的臨床進度。

而較容易產生誤導投資人的國際大廠授權金,像國際大廠授權金金額比較大的如智擎(Merrimack的授權金二.二億美元)與醣聯(大塚的授權金一.九六億美元),感覺金額都很大,實際上,要能拿到全部的授權金卻是困難重重;簽約固然值得興奮,但新藥研發的進度才是真正關鍵,更何況新藥的開發到最後上市大賣的機率本就很低,所以不要只看表面的授權金額,臨床進度才是真正的重點。

另外,臨床在哪裡做也很重要,舉例來說,取得FDA(美國食品暨藥物管理局)三期後,在全球其他地區拿到藥證就快很多,但拿到台灣的藥證則僅能先看台灣市場,是否能拿到中國市場的藥證卻是問號,而再送美國FDA三期又需要時間與大量資金,因此FDA的進度才是重點。

台灣生技公司,目前僅有智擎有進入FDA三期臨床,而其他的廠商多在努力中,例如基亞的PI88是在亞洲做臨床,若實驗資料足以顯示對早期肝癌有相當療效,就可提前到歐洲、美國市場進行Bridge study且申請藥證。

 

而在經營者與大股東方面,應觀察有實際成功經驗的例子;像是安成董事長陳志明,他在一九九三年創立的Andrx製藥公司,在○六年以約新台幣六百億元的價格,被學名藥大廠Watson製藥公司收購,已有成功經驗。

 

而台灣微脂體的大股東有Burrill(占股一五.八%),這家公司是美國知名的生技創投,未來的持股動向值得追蹤。而中裕與浩鼎背後的大股東為尹衍樑,因兩岸關係與資金雄厚,足以支撐公司龐大的臨床費用與市場行銷費用。

生技股適合投機而非投資,因為一般投資人的成本比大股東高太多,台灣股票市場其實對生技公司很好,市場給生技股的評價都不低,一方面這有利於台灣生技產業的發展,但另一方面也可能讓投資人賠大錢,生技新藥股的獲利極不穩定,未來不是變鑽石就是變壁紙。

因此,即使要投機也必須做好資產配置與資金管理,切勿套牢後變成長期投資。

2013年1月13日 星期日

關於大腦秘密的20個已知事實


儘管科學家一個接一個的科研成果讓我們對記憶有了越來越多的瞭解,但直到今天,科學家所發現的所謂大腦的秘密也只是冰山一角,在很大程度上,大腦和記憶仍是神秘的。
研究人員認為,記憶是一個過程,並且當你記憶的時候,實際上就是你把儲存在大腦中零零碎碎的訊息進行重建。

但讓人不解的是,究竟是什麼東西引發大腦開始這個重建過程?

這個謎團繼續等待科學家們去尋找答案,但有20個事實是已經科學家證實了的。

1. 大腦喜歡色彩
平時使用高質量的有色筆或使用有色紙,顏色能幫助記憶。

2. 大腦集中精力最多只有25分鐘
這是對成人而言,所以學習2030分鐘後就應該休息10分鐘。
你可以利用這段時間做點家務,10分鐘後再回來繼續學習,效果會更好。

3. 大腦需要休息,才能學得快,記得牢
如果你感到很累,先拿出20分鐘小睡一會兒再繼續學習。

4. 大腦像發動機,它需要燃料
大腦是一台珍貴而複雜的機器,所以你必須給它補充「優質燃料」。
垃圾食品、劣質食品、所有化學製品和防腐劑,不僅損害身體,還削弱智力。
英國一項新研究顯示,飲食結構影響你的智商。

5. 大腦是一個電氣化學活動的海洋
電和化學物質在水裡能更好地流動,如果你脫水,就無法集中精力。
專家建議,日常生活要多喝水,保持身體必需的水分,而且一天最好不要飲用相同的飲料,可以交換著喝礦泉水、果汁和咖啡等。
另外,研究資料顯示,經常性頭痛和脫水有關。

6. 大腦喜歡問題
當你在學習或讀書過程中提出問題的時候,大腦會自動搜尋答案,從而提高你的學習效率。從這個角度說,一個好的問題勝過一個答案。

7. 大腦和身體有它們各自的節奏週期
一天中大腦思維最敏捷的時間有幾段,如果你能在大腦功能最活躍的時候學習,就能節省很多時間,會取得很好的學習效果。

8. 大腦和身體經常交流
如果身體很懶散,大腦就會認為你正在做的事情一點都不重要,大腦也就不會重視你所做的事情。所以,在學習的時候,你應該端坐、身體稍微前傾,讓大腦保持警覺。

9.氣味影響大腦
香料對保持頭腦清醒有一定功效。薄荷、檸檬和桂皮都值得一試。

10.大腦需要氧氣
經常到戶外走走,運動運動身體。

11.大腦需要空間
盡量在一個寬敞的地方學習,這對你的大腦有好處。

12.大腦喜歡整潔的空間
最近的研究顯示,在一個整潔、有條有理的家庭長大的孩子在學業上的表現更好。為什麼,因為接受了安排外部環境的訓練後,大腦學會了組織內部知道的技巧,你的記憶力會更好。

13.壓力影響記憶
當你受到壓力時,體內就會產生皮質醇,它會殺死海馬狀突起裡的腦細胞,而這種大腦側面腦室壁上的隆起物在處理長期和短期記憶上起主要作用。
因此,壓力影響記憶。最好的方法就是鍛煉。

14.大腦並不知道你不能做哪些事情,所以需要你告訴它
用自言自語的方式對大腦說話,但是不要提供消極訊息,用積極的話代替它。

15.大腦如同肌肉
無論在哪個年齡段,大腦都是可以訓練和加強的。毫無疑問,不要尋找任何借口。 不要整天呆在家裡無所事事,這只能使大腦老化的速度加快。
專業運動員每天都要訓練,才能有突出表現。 所以你一定要「沒事找事」,不要讓大腦老閒著。

16.大腦需要重複
每一次回顧記憶間隔的時間越短,記憶的效果越好,
因為多次看同一事物能加深印象,但只看一次卻往往容易忘記。

17.大腦的理解速度比你的閱讀速度快
用鉛筆或手指輔助閱讀嗎?不,用眼睛。
使用這種方法的時候,需要你的眼睛更快地移動。

18.大腦需要運動。站著辦公效率更高。

19.大腦會歸類,也會聯繫
如果你正在學習某種東西,不妨問問自己:它讓我想起了什麼?這樣做能幫助你記憶,因為大腦能把你以前知道的知識和新知識聯繫起來。

20.大腦喜歡開玩笑
開心和學習效率成正比,心情越好,學到的知識就越多,所以,讓自己快樂起來吧!